طرق التقييم العقاري

أهم الطرق لتقييم عقارك

القيمة العقارية

هناك ثلاث طرق رئيسية للتقييم العقاري

أولاً:- المقارنة بين عقارات مشابهه مباعة  حديثاً في نفس المنطقة.

تعتمد هذه الطريقة على تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على اسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر منها.

‌ - موقع العقار و يشمل المستوى العام للمنطقة الموجود بها والشوارع المحيطة به و المطل عليها هل هو   شارع رئيسي ، فرعي ، تجاري   وغيره و كذلك نوعية العقار سكني أو تجاري و خلافه .

  - إمكانية نقل الملكية أي سهولة القدرة على نقل الملكية أو صعوبتها وتكلفتها أو تحويل وظيفتها.

‌ - حالة العقار وعمر البناء وظروفه وامتيازاته فقد يكون العقار قديم و تصبح احد مميزاته هي هدمه و إعادة بناءه .

‌  - مواصفات العقار ومساحة العقار ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية .

‌- تاريخ عمليات البيع تلعب دورا هاماً في تقييم العقار فقد يكون تم بيعه أكثر من مرة فى فترات متقاربة ربما لظروف اضطرارية أو لوجود عيب ما خفي بالعقار .

‌-  حالة السوق قلة أو كثرة العقارات المعروضة في السوق وبالمواصفات ذاتها ( العرض والطلب ) .
 

ثانياً:- حساب تكلفة بناء مماثل
هنا يتم تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى أخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء " مثل اقساط لا تزال مستحقة على على ملكية الارض أو قرض بنكي " أو إضافة قيمة تميز للأرض و كذلك إضافة ربح المقاول و هكذا تستطيع تقدير قيمة العقار الجاري تثمينه .

خطوات هذه الطريقة هي:-

  - تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء )  بعد خصم – إن وجدت - اقساط لا تزال مستحقة على ملكية الارض.
- تقييم كلفة البناء الحالية.
  - تقييم الهلاك ( أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه أو وجود باقى اقساط عليه ).
- قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك .
 يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية .

 

ثالثاً:- حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار

عادة ما تستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة : السكنية– التجارية – الأسواق –  أي التي تدر دخلاً  مادياً و هي تعتمد على حساب الدخل الناتج من العقار و هي تختلف بحسب وضع العقار وقد تكون مقبولة من مستثمر ولاتكون مقبولة من آخر وفي ضوء هذة النسبة تحدد قيمة العقار .
 

خطوات هذه الطريقة هي:-

-  تقييم مجموع الدخل  الكلي.

- تحديد نسبة الشواغر كالوحدات غير مؤجرة .  

- تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.

- تحديد قيمة الدخل الصافي .
   -حساب نسبة الدخل على سعر العقار .

يمكن استخدام أي طريقة من هذه الطرق كما يمكن المزج بينها و عموماً يجب ان نضع في الاعتبار :

*سند / صك  الملكية ( العقد المسجل لدى الشهر العقاري / وزارة العدل هو اقوى من العقد الإبتدائي او عقد صحة ونفاذ غير مشهر ). 

*  في حالة المشاع أي الملكية بين شركاء يفضل اقل عدد من الشركاء و لابد من حضور جميع الشركاء لتوقيع العقد و التأكد من عدم وجود أطفال قاصرين بين الشركاء . 

عدم وجود نزاعات قضائية و عدم وجود حقوق مادية " رهن عقاري أو قرض بنكي "  اوعينية  " حقوق إرتفاق " على العقار او الأرض.