التقييم العقاري

التقييم العقاري

تعريف التقييم العقارى:-

 هو العلم الذي يبحث في تحديد القيمة للعقارات بكافة اشكالها من (أراضى - مساكن - متاجر - مصانع - مزارع) للوصول إلى القيمة السوقية العادلة في معظم الأحيان ويعتمد الوصول للقيمة السوقية العادلة للعقارات إلى الاتي :-

 (علم وفن وخبرة)

 العلم يتمثل في اتباع الطرق العلمية وهى (بيع مقارن : مع عمل الضبطيات للعقارات المقارنة بما لا يتجاوز 15% لصافى الضبطيات أو 25% لمجموع الضبطيات .

 رسملة الدخل للعقار : تعتمد للوصول إلى قيمة العقار على اساس قدرة العقار على توليد دخل .

 التكاليف : وهى تعتمد على معرفة تكاليف إنشاء العقار وقت التقييم طبقا للحاله القائم عليها مع خصم الأهلاكات المتنوعه إن وجدت  (إهلاك قابل للأصلاح _ إهلاك خارجى نتيجة عوامل خارجية _ إهلاك وظيفى للتقادم) لأستخدام الطرق العلمية سالفة الذكر يجب أن يُلم خبير التقييم بمزيج من العلوم الهامة ذات العلاقة مثل الأحصاء والاقتصاد والعلوم المالية والهندسة ودراسة السوق أما الفن يعتمد على كيفية تحديد القيمة المناسبة من القيم المستنتجة من العلم، والخبرة هي التي تستطيع ان تحكم على النتائج.

متى نلجأ إلى المقييم العقاري ؟

        .- لتحديد سعر عقار نريد بيعه أو نريد شرائه

        . - تحديد سعر عقار كجزء من تركة لتحديد الأنصبة

        .- تحديد قيمة عقارات أو أملاك عند إندماج شركات أو  تصفيتها أو إفلاسها

         .- تحديد قيمة تمويل عقاري على عقار بعينه

         . - تحديد قيمة التأمين الواجبة على عقار

        - تحديد خسائر أملاك عقارية تعرضت لزلزال أو حريق أو إتلاف.

         . - تقيم العقارات لأغراض ضرائبية

        . - تحديد أنسب قيمة لإستخدام أملاك عقارية خالية

أهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار أو الأرض

1- سند الملكية.

العقد المسجل لدى الشهر العقاري أقوى من العقد الإبتدائي أو عقد صحة ونفاذ غير مشهر. 2-

3- حصص الملكية بين الشركاء ويفضل أقل عدد من الشركاء.

          4- الموقع داخل المدن أعلى قيمة من خارجها كما أن الشوارع الرئيسية أعلى قيمة من الشوارع الجانبية.

5- المساحة.

       . 6- الشكل الهندسي للأرض المربع أفضل من المستطيل

    .7- عرض الشارع يزداد السعر مع إتساع الشارع

         . 8- المرافق العامة والخدمات الخاصة بالمنطقة

الأمور الاضافية الهامة في التقييم العقاري

-  زيادة عدد الأدوار أو زيادة المساحات الخضراء أو وجود أماكن للسيارات.

          .- عدم وجود نزاعات قضائية

          - وجود مستأجر في العقار أو خالي.

          .- مستوى البناء والتشطيب

        - طبيعة الإنشاء ( حوائط حاملة –هيكل خرساني – قواعد – لبشة – خوازيق ).

         .- وجود تراخيص البناء

         . - وجود حقوق مادية أوعينية على العقار أو الأرض