مصطلحات الملكية العقارية

المصطلحات الخاصة بالملكية العقارية

مصطلحات عقارية

العقار بطبيعته " عين العقار "  

 هو هو العقار نفسه بدون منقولات موجوده  به مثل  الأثاث المنزلي أو معدات الزراعية و الصناعية  و غيرها .

 ويخضع العقار لقواعد قانونية لا يخضع لها المنقولات مثل قوانين الشهر والتوثيق العقاري و قوانين اكتساب الملكية وبعض الحقوق العينية التي ترتبط إلا بالعقار منها حق الإرتفاق وحق السكن وحق الرهن الرسمي  .
 

 العقار بالتخصيص " المنقولات الموجودة فى العقار"

 هو المنقول بطبيعته ولكنه وجد لخدمة العقار مثل الأثاث والمفروشات في الفنادق والأسرة في المستشفيات وادوات الزراعة في المزارع . ولذلك يعتبر هنا المنقول بالطبيعة هو عقار بالتخصيص  .ويخضع لقانون وقواعد العقار بالطبيعة وبذلك لايجوز الحجز على المنقول بالتخصيص حجزا مستقلا عن العقار الأصلي فإذا بيع العقار الأصلي او وهب او اوصى به فإن الهبة او الوصية او البيع تشمل العقار بالتخصيص دون الحاجة لذكر ذلك صراحة في عقد البيع   .بالبلدي كدا .. إذا اشتريت عقار شقة مثلا و وجدت بها أثاث ما فهو ملك لك ما لم ينص العقد على غير ذلك .

 

حقوق الارتفاق

حق الارتفاق هو حق منفعة مقررة لعقار مملوك لشخص ما على حساب عقار آخر مملوك لغيره كمرور مياه الشرب مثلاً من عقار ما لتصل لعقار أخر  بمعنى أنه منفعة بين عقارين مستمرة على الدوام مهما انتقلت ملكيتهما ومالك هذه المنفعة هو مالك العقار المنتفع ومن هنا تتجلى عينية هذا الحق .

أما إذا  اجتمعت ملكية العقارين (الخادم والمخدوم) في شخص واحد فإنهما يصبحان بحكم العقار الواحد وعندها يختفي حق الارتفاق هذا على أنه يمكن أن يعود إلى الظهور والاعتبار مجدداً إذا تنازل هذا المالك عن أحد هذين العقارين لمالك جديد أو إذا تنازل عن كل منهما إلى شخصين مختلفين .

 

أنواع حقوق الارتفاق

* الشرب : وهو النصيب المستحق من ماء الأنهار و الامطار لسقي الأرض والزرع و الناس .

* الطريق : وهو حق صاحب عقار داخلي بالوصل إلى عقاره من طريق يمرّ عبر عقار مملوك للغير.

* المجرى : وهو حق صاحب الأرض البعيدة عن مجرى الماء في إجرائه عبر ملك جاره إلى أرضه ليسقيها.و كذلك الصرف و الصرف الصحي للمنازل .

* الجوار : وهو الحق الثابت لكل من الجارين على الآخر.

 

 بيع الفضاء

وهو تملك المشتري للأبنية المقامة على أسطح الأرض دون ملكية الأرض او أي جزء منها وتبقى ملكية الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها  .

ولايكون من حق المالك – لشقة من عمارة - ان يطالب بملكية البناء كله عن طريق الإلتصاق. 

 

حق الإلتصاق بالعقار

الالتصاق و يُعرف بأنه اندماج   لشيئين مملوكين لشخصين مختلفين - إمّا بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان -  ويصعب فصلهما من دون تلف أو ضرر هو أحد أسباب اكتساب حق الملكية .

يحدث الإلتصاق في حالتين:

     الالتصاق الطبيعي هو الذي يتم بفعل الطبيعة ومن دون تدخل الإنسان  مثل   طمي النهر الذي يجلبه النهر في مجراه ويترسب ترسباً تدريجياً على الأراضي المجاورة لمجرى النهر يصبح ملكاً لصاحب الارض التى ترسب بها  .

     الالتصاق الاصطناعي ذلك الذي يتم بفعل الإنسان كأن يخطئ مزارع فيلقى ببذوره فى أرض الغير أو يخطئ المهندس في تحديد حدود قطعة أرض فيبني في ارض الجار و يقتضي القانون بأن يُعد مالك الأرض مالكاً لكل ما عليها ما لم يثبت العكس .

 

صـك الملكية "عقد البيع" : هو الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية وبيانات العقار  .
 

العقار مشاع : عقار " ارض او مبنى  "  يمتلكه اكثر من شخص بدون تخصيص جزء محدد لكل شخص فيهم .

حق الشفعة : يحق للجار شراء العقار او ايقاف عملية البيع التي تمت على العقار الملاصق لعقاره بالقضاء. وينطبق هذا الحق على السكن الخاص والمزارع وفي هذه الحالة يتقدم الجار ويدفع زيادة واقعية عن السعر الذي تم إتُفق عليه.

 ارض املاك الدولة " بيع حق الانتفاع " : المقصود هنا أن الارض المقام عليها المشروع ملك للدولة ويتم تركها عادة للمستثمر لمدة لا تقل عن 20 عاما و يحق له البناء عليها أو استغلالها كما يشاء بعدها تؤول الارض وما عليها من مبان الى الدولة ويحق للدولة التجديد اذا ارادت ذلك ويتم البيع والشراء في هذه الحالة بدون نقل ملكية للارض .
 الأرض الخام :هي أرض لا تحتوي على خدمات البنية التحتية مثل صرف صحي ، مياه ، كهرباء ، هاتف ، إنارة .
 التطوير العقاري : هو تنفيذ خدمات البنية التحتية للمشروع العقاري مثل  صرف صحي ، مياه ، كهرباء ، هاتف ، إنارة ، سفلتة شوارع ، رصف ، .. الخ  ويؤثر توفر بعض أو كل خدمات البنية التحتية في سعر العقار.
 المزاد العلني : هو عرض أصل العين للبيع على عدد من المتنافسين في مكان وزمان محددين بغرض الحصول على أفضل سعر.

 الإفراغ : هو نقل ملكية العقار من طرف إلى طرف أخر لدى جهات الاختصاص.
 الارتداد : هو مساحة محددة من إجمالي الأرض لا يسمح بالبناء عليها حسب المخططات المعتمدة.
الوساطة أو  السعي أو مقابل الأتعاب  : هو نسبة مئوية متفاوتة تدفع للوسيط العقاري من قبل المشتري أو البائع حسب الاتفاق.
 التنازل أو التقبيل : هو مصطلح محلي يعني التنازل بين طرفين بالتراضي عن الأصول التي لا تشمل عين العقار شريطة موافقة مالك العين .
 المقايضة العقارية : هي مبادلة عقار مملوك لطرف بعقار مملوك لطرف أخر بالتراضي بين الطرفين.
 الرهن العقاري : هو حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة .
 القرض العقاري : هو مبلغ مالي مدفوع بالأجل يتم سداده في المستقبل على أقساط متفق عليها بين المُقرض والمقترض.
 إدارة الأملاك : هي توفير خدمة إدارة الأملاك العقارية وتشمل عدة خدمات أخرى مثل  التأجير ، تحصيل الإيجارات ، الصيانة . الخ . تقدم هذه الخدمات نيابة عن مالك العقار من قبل طرف ثالث مقابل أتعاب يتفق عليها بين الطرفين.