السوق العقاري

مقدمة عن السوق العقاري

الاسواق العقارية

يختلف السوق العقاري عن باقي الأسواق  بل و يتميز عنهم بمزايا منفردة منها أن العقار ثابت و لا يمكن نقله . 

لهذا يجب علينا ان نتعرف على معنى السوق و ما الاختلاف بينه و بين سوق العقار .

تعريف السوق

السوق  هو  المكان – أو  الموضع الجغرافي  - الذي تنقل  إليه البضائع  و السلع  بغرض البيع  و الشراء 

 أما الاقتصاديون فيعرفونه بأنه العلاقة بين العرض والطلب لسلعة ما.

السوق الافتراضي هو سوق ليس له مكان جغرافي  بل ينتقل المشتري بنفسه -  أو عن طريق وسيط -  لمكان السلعة  كما هو الحال في سوق العقار و سوق تجارة العملات (الفوركس ) . 

أو تتجمع معلومات عن السلع في موقع إفتراضي على الإنترنت  و  يمكن للجميع الوصول  إليها  وبيع منتجاتهم وعرضها  .

و من الجدير بالذكر أن سعر السوق : هو السّعر السَّائد أو المنتشر الذي تباع به البضائع .

 

من هنا نعرف أن هناك   عناصر تخلق قيمة لأي سلعة   

  - توافر البائعين و المشترين للسلعة  و هو ما يسمى بالعرض و الطلب .

- وجود فائدة فى استخدام السلعة , فلا تشترى سلعة بدون أن يكون لها فائدة مرجوة .

- قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لأخر.

و عندما  تتجمع العناصر السابقة يصبح للسلعة سوقاً و يمكن عرضها فيه و يمكن تقييمها و حسابها  و من ثم يكون لها سعراً و هو كمية النقود الواجب دفعها لنقل ملكية هذه السلعة و يسمى  ثمن السلعة .  

تعريف السوق الكفء

هو السوق التى تكون فيه القيمة السوقية للمنتج قيمة عادلة تعكس تماماً قيمته الحقيقية و يتولّد عنها عائد يكفي لتعويض المستثمر عن مخاطرالاستثمار . 

و يتميز بالخواص التالية 

• قابلية السلع للتداول والتبادل .

• يوجدعدد كافي من المشترين والبائعين ( طلب و عرض ) المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

• تدخل قليل جداً من الحكومة .

• سهولة توفيرالمنتج و سهولة نقله .

• الشفافية والإفصاح .

يقال عن السوق الكفء فى أعلى درجات الكفاءة أنه " السوق المثالي "

 

سوق العقار

هو سوق خاص تباع و تُشترى فيه الثروة العقارية و هي ليست فقط المنزل الذى نسكنه بل هي أكبرمن ذلك  فمنها 

        الأراضي سواء زراعية " المزارع والبساتين ومزارع الأسماك " أو صحراوية أو مجهزة للبناء

        -  العقارات السكنية كالفيلات والقصور والعمارات و غيرها.

-    العقارات التجارية و الإدارية والصناعية والخدمية.

   -    السفن و المراكب و الطائرات.
 

سوق العقار في الماضي

سوق العقار في الماضي كان فرصة طيبة للكثيرين من أجل تحسين  دخلهم ومنهم من جعل العقار هو مهنته الأساسية " تاجر عقار" .

 
سوق العقار في الحاضر

تطورهذا السوق بكل منتجاته هناك قروض مقدمه للمشترين وأسهم تطرح للاكتتاب العام المباشر و صناديق استثمارية عقارية ومن ثم اختلفت الشرائح التي تتعامل معه من أفراد وجهات منها جهات حكومية وأخرى استثمارية.

صفات تاجر العقار في الماضي

في الماضي كان واجباً على تاجر العقار الصبر وطول البال حتى يستطيع التاجر إتمام صفقة واحدة قد يكتفي لمدة طويلة حتى تأتي صفقة اخرى .
 

صفات تاجر العقار في الحاضر

بزيادة الفرص وتنوع المستثمرين تحول تاجر العقار إلى مضارب كما في أسواق المال والبورصات يستطيع أن يحقق صفقات مربحة فى زمن قليل .
و لكن سوق العقار هو سوق غير كفء.

 

سوق العقار حقاً لا يتمتع بصفات السوق الكفء و لكن هوأهم الأسواق وله أثر على قيمة كثير من القطاعات الاستثمارية و الحكومية و الاجتماعية  وإنتعاش سوق العقار هو إنتعاش للمجتمع و إزدهار للإقتصاد و لكنه غير كفئ لان له خصائص خاصة به منها :

* المنتج مميز ( كل عقار له مميزات خاصة ) و لا يمكن نقله و لهذا فإن اكبر وأهم عامل مؤثرعلى سعر العقار هو موقع العقار نفسه .
 

* عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق   لذا كان من الضروري - لدراسة سعر العقار - البحث عن العديد  من المعلومات منها المعلومات الخاصة بالمناخ السياسي و الاجتماعي و الاقتصادي وحالة البيئة لأي منطقة و التعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة .
       

* سوق عقار تحكمه العديد من القوانين الحكومية ( مثل قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة و مصر ) وغيرها .

للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً تكون متقلبة  فقد تتغير أعداد البائعين و المشترين بشكل كبير فقد تزيد أعداد البائعين فيزيد العرض و ينخفض السعر فى منطقة ما  أو يزيد أعداد المشترين فيزيد الطلب و يرتفع السعر .

و لهذا يجب تحليل  البيانات – إن أمكن -عن توزيع السكان حتى نستطيع تقديرالطلب المتوقع على العقار لأي منطقة ومعرفة القدرة الاستيعابية لها مثلاً هل عدد الوحدات السكنية الموجودة  فعلاً  تتناسب مع الطلب في هذه المنطقة و كذلك تقدير مستوى العقارات المطلوبة و نوعية الخدمات المطلوبة .

 

العوامل المؤثرة على سوق العقار  

- عوامل طبيعية و بيئية مثل المناخ , مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية أو بيئية .  

- عوامل اقتصادية أسعار العقارات مرتبطة بإنتعاش الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .

- القوانين الحكومية  القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم و الإيجارات و تخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .

- الظروف الاجتماعية  تؤثر أيضاً في سوق العقار مثل متوسط الدخل الذوق العام الظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) الوعي البيئي .
 

العوامل السوقية

وهي العوامل الخاضعة للعرض والطلب مثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب  فليس من المنطق ان يبيع أحدهم – إلا المضطر -  بأقل من هذا السعر .
 

العوامل التخطيطية

العوامل التخطيطية تؤثرعلى سعر العقار مثل  توافر الخدمات التحتية منها الصرف الصحي ، المياه ، الكهرباء ، الهاتف ، الإنارة كذلك نظام البناء في المنطقة و موقع العقار بالنسبة لمخطط الموقع العام وعدد الواجهات  وتكلفة البناء وكذلك الوضع العام لسلامة المبنى من الناحية الإنشائية.